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澳洲幸运10是不是真的:2018越南房地产市场分析

澳洲幸运10计划 www.ehikj.com.cn 房地产现状

1.政策变化较大。越房地产刚起步,是幼稚的新兴产业。政府缺乏管理经验,政策变化较大。改革以来,越房地产几度出现较大起伏。1994 - 2002年,主要省市地价和房价持续飚升,原因是政府陆续出台一系列规划,如经济社会发展规划、行业发展规划、交通运输、城镇基础设施规划、土地使用规划、城镇建筑规划等,对房地产发展影响较大,加之城镇人口迅速膨胀,购房需求增加,从而刺激地价和房价上涨。2003年以来,越房地产趋于低迷,原因是政府加强土地管理,银行控制放贷,居民购房更为理性,多数持币观望,购房热潮渐缓。2005年以后,随着政府引进外资鼓励房地产的开发 ,市场又重趋火爆。


2.房价相差悬殊。越各省市房价,即使同处一个郡,相距不足1公里,房价亦相差很大。新开发住宅区价格也因地段、档次不同而大不一样。据越报报道,2005年河内和胡志明市中高档住宅售价高达1200 - 1800美元/平方米,居高不下,一般公寓售价则为400 - 600美元/平方米。面对房价上涨的诱惑,部分高收入者转向购房投资,使资金保值增值。这是中高档住宅价格上扬原因之一。


3.住宅供应结构欠合理。目前,越房地产开发以中高档住宅小区和公寓楼为主,面向企业领导、商人、医生、律师等中高收入阶层。而廉租房、分期付款房、低价位房数量不多,楼盘单一,可选空间有限。越政府将河内、胡志明市、平阳省作为试点省市,开发中低价位住宅,银行提供50 - 60%的贷款(越南人一般不喜欢贷款买房,和我们中国人早期一样,认为有失面子),余下部分由企业自筹和购房者预付解决。住宅建成后主要面向公务员、企业员工、军人、外来人口等中低收入阶层,旨在解决大多数居民住房困难。

 

4.地下交易盛行。目前,越房地产(新开发商品房除外)以自发性的地下交易为主,通过无处不在的大小中介机构进行,交易凭证五花八门,交易方式极不规范,得不到法律有效?;?。交易双方推崇地下交易,目的是逃避征税。反之,合法交易中心数量有限,分布不合理,且手续繁杂,房屋评估、登记注册、法律咨询等服务短缺,难以满足交易需要。此外,各级政府不公开土地规划、房地产投资规划和项目等信息,易被少数人猎取进行投机谋利,扰乱市场秩序。


5.缺乏多层次融资支持。越大部分房地产企业规模小,自有资金不足,融资渠道窄,过多依赖银行贷款。现有股市规模有限,民间闲散资金得不到有效释放。房地产业缺乏多层次融资支持。银行出于风险考虑,严格控制放贷。一些项目因得不到贷款而搁浅。国外资金参与开发房地产,但主要投资于写字楼、酒店等资金回笼较快项目,对居民住宅建设投资不多。由于开发商还贷压力大,越商品房销售以期房为主,现房交易少,购房者要承担一定风险。


6.市场潜力大。房地产市场以第七郡富美兴为龙头及周边地区在2007年初的3个月涨幅达到50%-200%多。越南迎来第二次投资热潮。如此踊跃的投资都基于同一个认知:越南,将可能成为东南亚最后一片投资热土,越南的国土面积虽仅有33万平方公里,但它承载着8500万人口,人口数在世界排名第13位,平均年龄不超过30岁,潜在的消费能力十分可观,后面还有东盟10国广阔的市场空间,此外,这片处于亚热带地区的国土蕴藏着极丰厚的自然资源,其增长潜力难以估量


有关政策规定

1.土地资源概况:根据2005年越土地测量统计,越全国自然用地面积3312万公顷,其中农业用地2482万公顷、非农业用地323万公顷、未利用土地507万公顷。越系传统农业国,农业种植以水稻为主。全国水稻面积732万公顷,其中杂交稻面积约60万公顷。北部的红河三角洲平原(约2万平方公里)和南部的九龙江平原(约5万平方公里)系主要粮食产区。


2.土地审批:越土地归全民所有,政府负责配置土地资源,审批土地使用规划。土地审批类型主要包括:土地分配审批、土地租赁审批、土地使用证审批、土地用途变更审批、土地使用权转让审批等,由各级人委会直接负责。目前,越土地市场存在两种价格:一为官方价格,由财政部、资源环境部共同确定,主要用于土地使用权转让税、土地分配和租赁税、土地征用补偿金等税费的计算基??;二为民间土地交易价格。


3.越南的土地政策:越南的土地也属国家所有,人民只有使用权,但是使用权是永久的。目前越南的政策具有一定条件的人员也可以购买房产。


4.外资用地有关规定:为鼓励外商投资于房地产,尤其商品住宅区,越政府出台了相关优惠政策,规定凡投资用于出售和出租商品住宅区项目的外国投资者均可享受税费优惠。


外资有关政策规定

1.根据越南《投资法》规定,外资企业可租赁土地,其使用期限一般不超过50年,对于投资大而资金回收慢,以及在社会经济条件困难地区投资的项目,其土地使用期限最长不超过70年。土地使用期满后,如果投资商有继续使用土地的要求,且一直遵守《土地法》规定,国家职能部门可考虑根据相关规划延长其土地使用期限。

2.投资商在鼓励投资的领域和地区投资,可根据《土地法》和有关税法的规定,申请减免土地租金、土地使用费、土地使用税等。


3.外资企业可以土地使用权和地面资产作为抵押,向在越注册的信贷机构贷款,用以实施投资项目。


4.地租,外国投资者在租地期间可减免用于建设商品住宅区所占地的租费;对于外国投资者需交纳租费的土地(建筑本身占地以外部分),自租地合同签订之日起,可免3年租费;对于缓建或暂缓运作项目,外国投资者可在缓建或暂缓运作期间减免50%的租费。关于所得税,根据项目所在地区不同,外国投资者享受不同税收优惠.


5.在购房期间,客户要交10%的增值税.企业营业所得税之适用税率。越南国会第十一届第三次会议于去(2003)年6月通过特别消费税法、加值税法及企业营所税法修订案,并自本(2004)年1月1日起开始实施,越南政府为实施越南企业营所税法已于去(2003)年12月22日发布第164/ND-CP号函规定企业营所课税法施行细则中,制定越南外资企业适用之下列企业营所课税率表,此外该第164/ND-CP号函规定企业营所税法施行细则,亦已废除退还再行投资已缴交盈余之企业营所税额部份及盈余汇出税之规定,以及越南政府第24/ND-CP及第27/ND-CP号函之越南外国人投资法施行细则规定之优惠税率及税征优惠条件。


6.目前越南国内、外企业将一致适用28%之企业营所课税率,对属政府规定享受优惠投资条件的地区及产业项目者,将适用20%、15%及10%不同的企业营所课税率,而对从事石油天然气及珍稀资源勘探及开采生产的企业,将适用从28%至50%不等的企业营所课税率。

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